No final do mês passado, escrevi e publiquei um artigo que teve como tema a valorização dos imóveis, e acho oportuno voltar a falar no tema, agora, sob outro enfoque. Uma análise da valorização e desvalorização dos imóveis e dos bairros.
Essa nova abordagem do tema teve como motivação um questionamento que me foi feito por uma cliente, que, ao receber a avaliação que fiz de um terreno localizado no bairro Dinah Borges, aqui em Eunápolis, questionou-me: “há alguns anos outro corretor me falou que o preço do meu terreno era de trezentos reais o metro quadrado, e você dá o mesmo valor. Agora ele vale o mesmo de uns cinco anos atrás? Não aumenta não?”
Como disse no artigo passado, repito aqui: “imóvel não aumenta preço; imóvel se valoriza – ou desvaloriza”.
Como expliquei à cliente, em uma análise superficial, os bairros têm a fase de valorização, estabilidade de valores e a de desvalorização. A fase de maior valorização ocorre no período das construções; quanto mais se constrói e casas de boa qualidade são erguidas, mais o loteamento/bairro se valoriza. Depois da ocupação – quando praticamente todos os lotes já estão com construções -, e levando em conta que o empreendimento imobiliário tenha sido implantado com a infraestrutura mínima que normalmente é exigida: pavimentação, redes de esgoto, água e energia elétrica - a valorização fica por conta da instalação de equipamentos urbanos: escola, unidade de saúde, quadras poliesportivas, etc.
A partir daí, a tendência é de que os valores dos terrenos ainda não construídos e até das casas, se estabilizem. Pode ocorrer, por exemplo, que nessa fase, a rua principal e imediações se tornem comerciais, como é o caso de uma faixa do Dinah Borges – na avenida Ivan de Almeida Moura e adjacências - até pouco tempo. O que é fator de valorização.
Porém, depois de algum tempo o bairro vai “envelhecendo”. A pavimentação vai se deteriorando, as praças ficam mal conservadas ou até abandonadas, e as próprias casas/residências vão também ficando mal cuidadas... enfim, o bairro passa a “envelhecer”. Aí, vem a fase de desvalorização. E essa é a situação do Dinah Borges. Um bairro implantado em 1994, que tem como agravante o fato de, ainda hoje, ter pelo menos partes de ruas sem calçamento.
Essa é também a situação do Santa Lúcia, Itapoã, Centauro, e das Urbis I e II, entre outros bairros de Eunápolis.
Finalizando, acho necessário deixar claro que, como frisei no início do quarto parágrafo, esta é uma “análise superficial”, ou seja, que leva em conta apenas aspectos primários do mercado imobiliário. É claro que há outros fatores/aspectos, que podemos classificar como “secundários”, que podem influenciar o mercado imobiliário – ou a valorização/desvalorização dos imóveis em uma determinada região da cidade -, porém, é um assunto mais complexo. O que pretendo com este artigo, é levar a informação básica, o bê-a-bá do mercado imobiliário, que, acredito, pode ser útil para muita gente.
* Teoney Araújo Guerra é Corretor de Imóveis (Creci 17.397) e Jornalista provisionado (MTb 2166).
